南阳高新区管委会
关于印发南阳高新区加强和改进住宅小区
物业管理工作实施意见的通知
各街道、区各有关部门：
《南阳高新区加强和改进住宅小区物业管理工作实施意见》已经高新区党工委、管委会研究同意，现予印发，请认真贯彻落实。
南阳高新区管委会
2020年11月12日
南阳高新区加强和改进住宅小区
物业管理工作的实施意见
为进一步规范高新区物业管理工作，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人居环境，促进和谐社区建设，推动物业服务行业健康发展，助力创建全国文明城市，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》以及《河南省物业管理条例》要求，结合我区实际，特制定本实施意见：
一、总体目标和基本原则
（一）总体目标。到2021年5月底前，住宅小区物业服务覆盖面持续扩大，社会满意度明显提高，新建住宅小区专业化物业服务实现全覆盖，有条件的老旧住宅小区专业化物业服务覆盖率达70%以上，物业服务质量满意度达75%以上；新建住宅项目物业承接查验率达80%，住宅专项维修资金归集率达100%，并依法公开使用。物业管理用房按规定配置到位，推进物业管理标准化、规范化；80%以上的住宅小区成立业主大会或物业管理委员会，选举出规范的业主委员会，业主委员会监督协调作用得到充分发挥，自我管理能力明显增强；培育并评定一批文明小区，创建一批榜样物业服务企业、星级物业服务项目，为我市创建全国文明城市作出应有的贡献。
（二）基本原则。坚持政府引导与市场调节相结合，坚持专业管理与业主自治相结合，坚持属地管理与行业指导相结合，坚持谁主管谁负责与谁审批谁负责相结合，坚持分类指导与依法监管相结合，坚持服务与收费相对等的原则，着力完善住宅小区物业管理体系，分类推进，重点突破，切实解决群众关注的住宅小区物业管理问题。
二、理顺物业管理工作机制
（一）加强组织领导。按照“统一领导部署，统筹协调推进”，成立以管委会分管领导任组长，区住建局主要领导任副组长，公安、司法、社会事务、经发、人社、自然资源、财政、市场监管、城管执法、应急、消防、督查等部门和各街道办事处负责人为成员的住宅小区物业管理工作领导小组，负责统筹、协调、研究住宅小区物业管理工作。
（二）明确部门职责。在住宅小区物业管理活动中相关部门要齐抓共管形成合力，具体职责如下：
住房建设和生态环境局：为全区住宅小区物业管理行政主管部门，负责指导、监督和协调辖区住宅小区物业管理工作；负责贯彻执行住宅小区物业管理法规、政策；制订住宅小区物业管理有关制度；按规定做好前期物业管理招投标、物业承接查验等工作；负责住宅小区建设项目（含消防）竣工验收，处理建筑质量等方面的投诉；负责监督管理住宅小区经营性建设项目生产经营过程中产生的噪音（社会生活噪声污染除外）、废弃物（城市生活垃圾除外）、污水、烟尘、恶臭气体等污染环境行为。
街道办事处:为全区住宅小区物业管理工作的责任主体，负责辖区内住宅小区物业管理工作的领导和组织工作，落实综合协调管理职责;社区（村）是住宅小区物业管理工作的实施主体，住宅小区物业管理工作是社区（村）工作的重要内容，要将住宅小区物业管理工作纳入社区综合管理。协助住建部门完善投诉受理和联动协调机制，受理调解本辖区物业管理方面的投诉；在住建部门指导下，负责做好辖区内物业管理招投标及准入、续筹，督查考核本辖区物业服务质量，督促物业企业做好特种设备的投入、更新等工作，督促物业企业做好修缮屋顶漏水、墙面剥落等房屋质量工作，监管物业管理项目交接等工作，做好辖区内物业服务企业进驻住宅小区备案管理和评价考核；牵头组织业主大会召开和业主委员会选举，备案业主委员会选举结果，指导和监督业主大会、业主委员会日常运作，并为暂不具备市场化条件的住宅小区提供基本的物业服务；加强消防、特种设备等法规宣传教育，督促物业、业主、使用人等落实消防及特种设备安全责任；在自然资源和规划、城管、环保、综治、公安等行政主管部门的指导下，牵头做好住宅小区内违法建筑拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。
房产服务中心：负责全区物业管理的行业管理；指导和规范物业管理市场；对全区物业管理工作进行督促、指导、协调，开展评先创优达标活动；负责全区物业行业企业信用管理；负责物业管理人员的业务培训；负责全区住宅专项维修资金的归集与管理工作；负责全区室内装饰的行业管理和安全管理工作。
信访局:负责受理、交办、转送信访人提出的信访事项;承办上级和本级人民政府交由处理的信访事项;协调处理重要信访事项;督促检查信访事项的处理;研究、分析信访情况，开展调查研究，及时向本级人民政府提出完善政策和改进工作的建议;对本级人民政府其他工作机构的信访工作进行指导。
公安分局：负责查处住宅小区内违反治安管理规定的行为；指导督促基层派出所对住宅小区的治安防控和案件查处；负责对住宅小区内乱停乱放车辆进行依法查处；负责指导住宅小区人防、物防、技防建设；负责指导社区警务室建设；负责对物业服务企业保安人员备案工作。
司法分局：负责依法行政监督管理工作；负责建立完善住宅小区物业管理纠纷调解机制，充分发挥人民调解委员会的作用。
社会事业局：负责监督协调物业管理区域内经民政部门登记注册的社区社会组织;负责住宅小区二次供水的预防性卫生监督工作；负责二次供水卫生许可证核发和设施防护及周围环境情况的监督检查工作；负责住宅小区二次供水水质抽检工作；依法查处二次供水违法违规行为；负责住宅小区内卫生防病工作的指导和监督。
组织人力资源社会保障局：负责监督住宅小区物业服务企业的劳动用工和社会保险缴纳情况，协调处理物业服务企业劳资矛盾纠纷。
财政金融局：负责安排住宅小区物业管理工作专项经费，并列入年度财政预算，为物业服务企业信用管理系统、物业专项维修资金管理平台建设、物业管理监管人员培训及创建住宅小区物业管理工作先进社区、榜样物业服务企业、星级物业服务项目等提供资金保障。
市场监督管理分局：负责住宅小区物业服务企业经营准入，查处住宅小区内外无照经营行为；负责对住宅小区电梯进行安全监察，监督电梯使用单位落实电梯定期检验、维护保养；协调处理电梯质量和使用等方面的矛盾和投诉；查处电梯行业中的违规行为；督促住宅小区物业服务企业严格落实明码标价公示制度，监督物业管理收费标准执行情况，协调处理物业管理收费矛盾纠纷，严肃查处物业服务企业违反物业服务收费法规及有关规定的行为。
城市管理和综合执法局：负责查处住宅小区内乱搭建、流动摊点违法违规经营、乱设墙体（户外）广告、养禽种菜等违反市政、市容、绿化、环境卫生规定的行为；监督住宅小区垃圾及时清运和负责建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。负责集中行使住房城乡建设领域法律法规规章规定的全部行政处罚权和环保部门移交的相关行政处罚权。
消防大队：负责指导和督促各街道办事处、公安派出所对住宅小区实施日常消防监督检查；负责指导和监督公安派出所在职责范围内，查处消防违法行为。
供电、供水、供气、通信、有线电视等专业经营单位：新建住宅小区的供电、供水、供气、通信、有线电视等公用设施设备的建设方案必须经上述相应行业的专业经营单位批准同意，工程项目建设开工后，涉及到各行业相关的部分，由各行业的专业经营单位负责监督管理和竣工验收；工程竣工验收后，建设单位应将供电、供水等公用设施设备的产权移交给专业经营单位，供电、供水等专业经营单位担负终端用户水电等表（箱）以外所有连接管线及设备设施管理、维修、养护和更新的责任。对于已建成入住小区的供电、供水等设施设备及终端用户水电等表（箱）以外连接管线，产权所有方将产权移交给相应专业经营单位后，由该专业经营单位负责管理、维修、养护和更新。
（三）实行属地管理。推进住宅小区物业管理工作重心下移，实行属地负责制。构建区、街道办事处、社区（村）三级住宅小区物业管理工作格局，各街道办事处要把住宅小区物业管理纳入社会管理的工作范畴，设立专职机构，指定分管领导，配齐人员，加强对辖区内住宅小区物业管理工作的组织领导和协调。负责辖区内住宅小区物业管理活动的日常指导、排查、监督和管理工作；负责指导成立业主大会和选举业主委员会，指导业主委员会制订管理规约和业主大会议事规则,指导业主大会的召开及业主委员会的换届和业主委员会选聘、解聘物业服务企业工作；负责业主大会、业主委员会备案；负责责令限期改正或撤销业主大会、业主委员会违反法律法规规定作出的决定和有失公平的管理规约；排查过程中筛选出哪些小区具备成立业主委员会的条件，并指导成立;引导无物业管理的住宅小区实施物业管理；建立住宅小区物业管理联席会议制度，负责召集物业管理相关各方，协商解决物业管理活动中的投诉及信访事项；配合区住房建设和生态环境局做好前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务合同备案、物业服务企业信用管理等工作。
社区（村）居委会要把住宅小区物业管理工作纳入社区建设的重要内容，负责辖区内住宅小区业主委员会的指导和监督管理工作，积极协助街道办事处做好业主大会召开、业主委员会选举和业主委员会备案、住宅小区物业管理矛盾纠纷调处等工作。
（四）加强综合整治。建立行政执法公示制度，将相关行政执法部门权责清单及联系电话统一在住宅小区醒目位置进行公示，方便业主和物业服务企业举报投诉。各街道办事处、区直相关部门要按照各自职责，加强对住宅小区物业管理活动的监督管理，及时受理并化解物业管理纠纷。物业服务企业要积极协助执法活动开展，对住宅小区内违法违章行为应当及时进行劝阻，并书面报告相关行政主管部门。
三、强化物业管理设施建设
（一）规划建设物业服务用房。在审查住宅小区建设工程规划方案时，应确定物业服务用房的位置和面积。其中，业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备通风、采光条件和水、电使用功能，主要用于物业服务、工作人员值班以及存放工具、材料等。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。建设单位应在住宅小区房屋预售时公布物业服务用房的位置和面积。
（二）把好物业项目承接验收关。新建住宅小区项目（含保障性住房）竣工验收合格后，建设单位在物业交付使用15日前，依据相关规定，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，现场查验应当形成书面记录，共同确认现场查验的结果。鼓励建设单位引入第三方具有相应资质专业机构介入物业承接查验，可以邀请区住房建设和生态环境局、物业所在地的街道办事处、社区（村）、业主代表共同参与，对查验结果予以公证,确保建设单位移交的物业权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全。对未经查验的物业，建设单位不得移交购买人。
建设单位、物业服务企业未按本实施意见履行承接查验义务的，由区住建局责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。
住宅小区物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内将上述资料无条件移交给业主委员会。开发建设单位、物业服务企业未按上述要求办理交接手续的，区住建局应责令其限期改正，逾期仍不提供或不移交的，依照有关法规进行处罚。
（三）加强老旧小区管理。探索成立国有控股的物业服务公司，区级成立物业总公司，统筹管理，办事处成立子公司，加强对老旧小区和无主楼院的专业化管理。着重探讨此类小区如何规范化管理，承担必要的社会责任和义务。具备物业管理条件的老旧住宅小区，各街道办事处要引导其成立业主大会，接受物业管理。尚不具备物业管理条件的住宅小区，要引导业主自治管理，提供公共区域保洁、绿化和公用设施设备养护维修等基本服务。属于共建单位的老旧住宅小区，由所属单位组织做好物业管理工作。
四、推动物业服务市场有序发展
（一）强化前期物业监管。实行前期物业管理招投标制度，提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，要以招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业且信用良好的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同，前期物业服务合同应统一使用制定的规范文本。通过招投标的方式投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
（二）建立物业服务企业信用管理制度。区住房建设和生态环境局负责制定住宅小区物业服务企业信用管理办法，建立物业服务企业信用档案，牵头开展守信联合激励、失信联合惩戒等相关工作。区相关部门、各街道办事处、社区按照有关规定做好物业服务企业信用管理有关工作。
（三）健全物业企业退出机制。住宅小区物业服务企业退出管理项目，须遵照《河南省物业管理条例》，提前3个月以书面形式向所在街道办事处和业主委员会告知退出原因、退出时间，并公告全体业主。各街道办事处应指导协调住宅小区物业服务企业退出交接工作，以业主委员会或物业所在地街道办事处、社区（村）为主，依法做好物业管理交接工作，重点指导物业服务企业与业主厘清债权债务，监督物业服务企业与业主委员会做好物业小区内共用设施设备及相关资料的交接工作,有效解决争议和纠纷。对已退出住宅小区的物业服务企业拒不移交有关资料的，由区住房建设和生态环境局依据《物业管理条例》等法律法规规定予以查处。
（四）加强物业服务行业协会建设。加大对物业管理行业协会工作的支持力度，发挥行业协会监督作用，推动协会制订行业行规，充分发挥行业自律作用，杜绝行业恶性竞争，对受到社会和行业公开谴责的不诚信企业和不诚信从业人员，记入失信名单并向社会公布，维护良好的市场秩序。
（五）推进智慧物业建设。区住房建设和生态环境局牵头建设“高新区智慧物业管理信息化平台”，建立完善住宅小区物业基础信息数据库，依托平台开展物业服务企业信用管理、业主电子投票决策、住宅专项维修资金管理等工作。
五、发挥业主自治作用
（一）依法召开首次业主大会。已建成入住的住宅小区，20%以上业主可联名向物业所在地街道办事处提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑总面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主可向物业所在地街道办事处提出召开首次业主大会的书面要求。街道办事处应当在接到业主书面报告后的30日内，按有关规定组建业主大会筹备组，依法依规成立业主大会和选举产生业主委员会;引导小区业主自我管理、自我教育、自我约束和自我服务。业主委员会应当自选举产生之日起30日内向区住房建设和生态环境局和物业所在街道办事处备案。
对具备条件但未成立业主大会或业主委员会的住宅小区，经物业所在地街道办指导后仍不能成立的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责，或由街道办、社区（村）、业主代表、社区民警等组成所在物业管理区域的物业管理委员会，代行业主委员会职责。
（二）规范业主委员会行为。建立社区（村）“两委”工作人员列席住宅小区业主委员会会议制度，业主委员会讨论业主委员会换届、物业服务合同纠纷、物业服务企业变更交接等重大事项和问题时，须邀请社区（村）“两委”相关工作人员列席会议。街道办事处、物业管理部门要建立业主委员会成员诚信档案，指导社区（村）开展对业主委员会的监督检查和考核评价。
（三）强化公共收益管理。建立住宅小区内公共收益协商机制，由业主大会授权业主委员会与物业服务企业对住宅小区公共停车位、广告、设施设备场地租赁等公共收益分配比例在合同中约定。对归属业主的公共收益，业主委员会要单独开户建账，依法依规使用，每半年公示一次经费收支情况。街道办事处、社区（村）应加强公共收益收支的指导和监管。
六、建立区物业管理联席会议制度
（一）按照省政府2018年11月底前各省辖市建立三级（区、乡镇办、社区）物业管理联席会议制度要求，经管委会研究，决定建立高新区物业管理联席会议综合协调制度。街道、社区（村）党组织应当发挥领导核心作用，建立健全小区居委会、业委会、物业公司“三方联动”议事机制。每月召开一次联席会议，研究、讨论、解决小区物业管理及治理中遇到的困难和问题，交流经验、查漏补缺、补齐短板。区主管部门每季度举行一次由街道办事处、社区、物业代表、业委会代表、业主代表及有关职能部门参加的物业管理工作会议，协商确定小区物业建设发展目标、阶段任务、工作重点、年度计划等，实现问题共解、资源共享、责任共担的工作模式。
（二）联席会议要推动业委会与物业服务企业深度融合，加强社会治理，深化协商共治机制。对涉及物业服务管理的重大事项、重大问题，组织党员、居民有序参与，共商、共建、共享。
（三）联席会议要积极探讨，建立完善物业服务管理信用评价体系，制定物业服务管理企业信用评价标准，对存在严重问题的物业服务企业，实行行业“黑名单”制度，对纳入“黑名单”的物业服务企业实施联合惩戒制度和市场准入限制。
（四）联席会议要对辖区物业管理工作中的典型进行通报，对案例事件进行分析，总结归纳工作经验，警示教训，为下一步阶段性工作进行更全面的安排部署。
（五）联席会议成员要深入辖区调研，宣传党的各项政策方针和法律法规，及时发现问题、解决问题，切实为小区居民排忧解难。
七、全域党建助力社区物业服务
（一）为深入贯彻落实《关于落实“八个一”措施强化党建引领城市基层社会治理工作的实施意见》(宛办[2020]19号）文件要求，运用全域党建理念，充分发挥党的政治优势和组织优势，着力解决社区治理和物业服务的难点、痛点、堵点，把社区建设成为更加美好的幸福家园。
（二）组建物业服务规范提升联合党组织。区成立联合党委;街道办事处成立联合党总支;社区（村）采取单独建、联合建等方式建立联合党支部;根据小区（村民小组）的实际情况和工作需要，在社区网格点（村民小组）上建立党小组。
（三）强化住建、市场监管等部门与街道社区衔接联动，定期排查掌握物业服务企业党建情况。以街道社区党组织为主，指导有3名以上正式党员的物业服务企业和物业服务项目成立党组织;对暂不具备单独组建条件的物业服务企业和物业服务项目，按照就近原则，组建联合党组织。提倡业主委员会成员优先考虑中共党员，业主委员会成立，党员应不少于50%，在条件允许的业主委员会和物业服务项目中成立党组织。
八、构筑物业管理保障体系
（一）建立考评机制。住宅小区物业管理工作将作为城市管理考核的一项重要内容，纳入对街道办事处、区直相关部门单位绩效考核；由区住房建设和生态环境局负责制定住宅小区物业服务星级评定管理办法及住宅小区物业管理星级服务标准和评分标准，培育并评定文明小区一批，创建榜样物业服务企业、星级物业服务项目一批；通过公布行业诚信“红黑榜”对榜样物业服务企业、星级物业服务项目予以表彰，对失信物业服务企业予以联合惩戒。
（二）增加财政投入。区财政安排住宅小区物业管理专项经费，纳入年度财政预算。该经费主要用于物业服务行业监管、物业专项维修资金管理平台建设、物业服务企业信用管理系统建设、物业管理监管人员培训等。
（三）加强舆论引导。加强住宅小区物业管理政策法规宣传，坚持正面舆论引导，让物业服务企业和广大业主了解物业管理政策法规，树立正确的物业服务消费理念，积极支持和参与物业服务相关活动，自觉遵守物业管理法规和业主管理规约，为物业服务行业的发展营造良好的舆论氛围。
本意见自发布之日起施行。
